ФИНАНСОВЫЙ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ
Фото: Дина Ётова/Создано ИИ/ТАСС
Покупка квартир и домов в России становится все менее выгодной — количество семей, арендующих жилье, выросло с 2020 года по 2025-й на 13% — с 5,1 млн до 5,8 млн. Согласно подсчетам аналитического центра ДОМ. РФ, общая площадь взятого в аренду жилья выросла со 198 млн до 252 млн кв.м., что составило 6,3% от общей площади жилищного фонда страны.
При этом аналитики ожидают увеличения спроса на аренду в ближайшие пять лет на 25%, за это время в съемном жилище будут проживать еще 1,5 млн семей. Наибольшую часть семей, арендующих жилплощадь, составляют молодые семьи, в которых один из супругов моложе 36 лет.
Текущая тенденция объясняется специалистами недоступностью для граждан стоимостью квартир и домов, а также высокими процентными ставками по ипотеке. Увеличение спроса на съемное жилье привело к тому, что к настоящему времени объем предложений на рынке аренды в российской столице на 52,3% меньше, пять лет назад.
Стоит напомнить, что одним из вариантов решения жилищной проблемы в стране могло бы стать возрождение института доходных домов — жилой недвижимости, построенной специально для сдачи в аренду. В ХIX веке такие дома в России считались выгодным средством вложения средств.
В одном из таких домов Санкт-Петербурга (принадлежавшем офицеру лейб-гвардии Гусарского полка Силе Баташеву) довольно долго снимал квартиру наш великий поэт Александр Пушкин. Проживали в таких домах Иван Тургенев, Николай Гоголь, Федор Достоевский, Михаил Булгаков, Владимир Маяковский и др.
На протяжении постсоветского периода проекты возрождения доходных домов неоднократно обсуждались, но до конкретных решений в масштабе государства дело пока не дошло.
В 1999 году в рамках эксперимента в Москве по адресу Большой Николоворобинский переулок, 10 был даже построен один такой дом, однако на этом начинание заглохло — в столичной мэрии развивать начинание не стали из-за слабого интереса инвесторов.
Возможно, такие дома в России пока не слишком рентабельны, предполагает операционный директор по развитию продаж в недвижимости АН «Счастье» Елена Мищенко.
— Пока правительство страны, как видим, не стремится развивать такую меру поддержки, направленную на тех, чьи доходы сегодня не очень высоки. Между тем это начинание могло бы стать привлекательным для многих сограждан, учитывая потребность в жилье молодых семей, молодых специалистов.
В плане содействия молодым и перспективным работникам, а также улучшения демографической ситуации доходные дома могли бы сыграть значимую социальную роль. Тем более, когда стоимость аренды жилья тоже поднимается, а ипотека стала менее доступной — этот вариант, наверное, выбрали бы многие нуждающиеся.
«СП»: Учитывая слабую деловую активность нынешних чиновников и лиц, принимающих решения, такие дома появятся точно не завтра.
— В то же время рынок недвижимости весьма динамичен. Как только ипотека станет более доступной, а выплаты по кредитам окажутся ниже платежей по аренде — рынок снова перевернется. Такая ситуация у нас уже встречалась, мы это проходили.
Но пока многим людям выгоднее снимать однокомнатную квартиру в Москве стоимостью, скажем, 80 тысяч в месяц, если недалеко от метро, чем приобретать аналогичную жилплощадь в новом доме за 17 млн рублей.
Если же взять платежи по ипотеке, то сегодня средняя ставка, по которой банки готовы выдавать кредиты — 17−19%. Очень многие даже первоначальный взнос не осилят, для значительной части граждан это огромная сумма. Вот и получается, что аренда для желающих иметь крышу над головой выгоднее покупки.
«СП»: По мнению аналитиков, рынок аренды еще лет пять будет расти.
— Ничего удивительного в этом нет, если учесть поднявшиеся цены на жилую недвижимость. Конечно, многие ждут, что снизится банковская ставка, тогда ипотека станет подешевле. Однако со снижением ставки цены на жилье, как считают аналитики, подрастут. И высокая ставка их пока удерживает от роста. Поэтому, к сожалению, недвижимость для большой части наших сограждан еще лет пять будет оставаться малодоступной.
«СП»: Возвращаясь к доходным домам, почему, на ваш взгляд, они не могут быть рентабельны?
— Если сдавать квартиры по средней арендной стоимости, срок ее окупаемости составляет от 16 до 20 лет. Получается, компания-застройщик вернет вложенные средства через два десятка лет. Вряд ли она готова на такой шаг — ей куда выгоднее и быстрее продавать квартиры в построенном доме.
Пока государство не пришло к идее таких домов, нет понимания их необходимости. Но для поддержки некоторых слоев населения, скажем, молодых специалистов, такой шаг был бы правильным. В некоторых регионах это позволило бы поддержать молодые семьи. Были же раньше так называемые учительские дома. Кроме того, предприятия могли бы приглашать работников, представлять им жилье в доходном доме, а лет через десять предоставлять квартиры.
«СП»: Во многих регионах такая мера была бы востребована.
— Конечно, ведь проблема удержания кадров там стоит очень остро. Чтобы молодые специалисты не уезжали, где-то можно было бы организовать такие доходные дома при участии предприятий и местной власти. Но в любом случае тут без государственного участия не обойтись. Сами застройщики на такой шаг не пойдут.