ФИНАНСОВЫЙ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ
Фото: Александр Река/ТАСС
Рынок жилищного строительства оказался в точке, где привычные экономические взаимосвязи перестали работать: себестоимость строительства снова растет, но цены на квартиры в ряде регионов падают.
Средняя рентабельность строительства по итогам первого полугодия, как уточнил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, составила лишь около 5%, что в два раза ниже среднего показателя по всей экономике.
За этот же период себестоимость строительства панельных и кирпичных жилых домов выросла на 0,7%, а монолитных — на 1%, что фиксировали аналитики ДОМ. РФ, ссылаясь на данные Главгосэкспертизы. Причем весь рост себестоимости пришелся именно на второй квартал.
Эксперты объяснили такую негативную для бизнеса динамику резким удорожанием арматурной стали (+19,9% во втором квартале по сравнению с дефляционными -1,7% в первом) и кровельного материала (+4,7% за второй квартал против -2,7% в первом).
Конечно, строящееся жилье за первое полугодие в целом подорожало на 3,6%, что, казалось бы, должно было само по себе поддержать отрасль.
Однако такой рост заметно ниже накопленной за первое полугодие инфляции, которая составила 4,49% (индекс потребительских цен Росстата не учитывает инвестиционные товары, включая квартиры). При этом в шести регионах цены на жилье даже снизились, в том числе в Тюменской области (-0,5%) и Краснодарском крае (-1,8%).
Важно разделять себестоимость строительства и конечную цену квадратного метра для покупателя, обратил внимание бизнес-директор классифайда Move.ru Анатолий Сокольцов в беседе со «Свободной Прессой».
— Непосредственно строительная себестоимость включает материалы и конструкции, оплату труда, эксплуатацию машин и механизмов, инженерное оборудование, отделку, подключение к сетям и работу подрядчиков.
Полная экономика девелоперского проекта шире. В нее также входят стоимость земли, проектирование, инженерные изыскания, согласования, создание инфраструктуры и благоустройство, проценты по проектному финансированию, административные расходы, маркетинг, налоги и затраты на реализацию.
После этого к затратам добавляется прибыль девелопера. Поэтому рост себестоимости строительно-монтажных работ на 1% не означает автоматического повышения цены квартиры на тот же 1%.
«СП»: Как за последние пять лет изменилась доля каждого элемента в себестоимости? Что росло быстрее всего?
— Единой открытой статистики, позволяющей корректно сравнить долю каждого элемента в себестоимости массового жилищного строительства за пять лет, нет. Структура расходов существенно различается в зависимости от региона, класса жилья, технологии строительства, стоимости земли, инженерной подготовки участка и финансовой модели проекта.
Можно говорить только об общей последовательности факторов. В 2021—2022 годах особенно заметно менялась стоимость строительных материалов, оборудования и логистики. Затем все большее влияние стали оказывать дефицит кадров и рост оплаты труда.
Отдельным существенным фактором стала стоимость проектного финансирования. При высокой процентной ставке увеличение продолжительности проекта повышает финансовые расходы застройщика.
Однако превращать эту динамику в точные доли без сопоставимой выборки бюджетов конкретных проектов было бы некорректно.
«СП»: Каков реалистичный потенциал снижения себестоимости без потери качества? Какие технологии могут дать наибольший эффект в ближайшие 3−5 лет?
— Я бы не ожидал одной технологии, которая позволит резко удешевить строительство всего жилого дома. Реалистичный путь — совокупность небольших улучшений.
Например, унификация конструктивных элементов, сокращение числа индивидуальных решений, более точное планирование закупок, уменьшение переделок, повышение производительности труда и сокращение продолжительности строительства.
Модульное строительство способно, прежде всего, сократить сроки за счет параллельного производства конструкций и подготовки площадки, но при недостаточном масштабе производства, дорогой логистике и частых изменениях проекта затраты могут, наоборот, увеличиться.
Металлокаркас также нельзя считать универсальным способом удешевления жилья. Он позволяет уменьшить массу здания, ускорить монтаж и создавать более свободные планировки, но требует расходов на огнезащиту, антикоррозионную обработку, звукоизоляцию и точное заводское изготовление элементов. Его эффективность нужно рассчитывать для конкретного проекта.
Роботизация в ближайшие годы, скорее всего, будет применяться локально — при сварке, кладке, отделочных работах, перемещении материалов и контроле качества. Полностью автоматизированная строительная площадка пока не является реалистичным массовым сценарием.
«СП»: Как типовое проектирование и оптимизация административных процедур могут повлиять на себестоимость?
— Типовое проектирование снижает расходы не столько за счет более дешевых материалов, сколько за счет повторного использования уже проверенных решений.
Оно позволяет сократить сроки проектирования, уменьшить количество ошибок, унифицировать закупки и снизить риск переделок на стройке.
Однако речь должна идти не о возвращении к одинаковым домам, а о создании библиотеки типовых конструктивных, инженерных и планировочных решений. Любой проект все равно приходится адаптировать к земельному участку, геологии, сетям, градостроительным ограничениям и требованиям конкретного региона.
Оптимизация административных процедур влияет, прежде всего, на общую экономику проекта. Чем быстрее застройщик получает исходные данные, технические условия, согласования и разрешения, тем меньше период, в течение которого капитал вложен в участок и подготовку, но еще не приносит выручку.
Кроме того, предсказуемые требования уменьшают риск повторного проектирования. При высокой стоимости финансирования сокращение срока проекта может оказаться не менее важным, чем экономия на отдельных строительных материалах.
«СП»: Правда, что рентабельность монолитно-бетонного строительства довольно низкая?
— Говорить о низкой рентабельности монолитного строительства вообще некорректно. Рентабельность относится к проекту и компании, а не только к технологии возведения каркаса.
Монолитная технология трудоемка, зависит от организации бетонных работ, оборачиваемости опалубки, погоды, производительности бригад и графика поставок.
При слабом управлении эти факторы действительно способны увеличить сроки и затраты. Но монолит позволяет строить объекты сложной архитектуры, варьировать планировки и создавать продукт более высокого класса. В таком случае дополнительные затраты могут компенсироваться более высокой ценой реализации.
«СП»: Актуальна ли проблема больших затрат на арендованную технику для большинства застройщиков?
— Подтвержденной открытой статистики, позволяющей назвать дорогую аренду техники проблемой большинства застройщиков, нет. Кроме того, девелопер не всегда арендует технику напрямую. Нередко соответствующие расходы включены в стоимость работ генерального подрядчика или специализированной организации.
Аренда становится дорогой, если техника используется не постоянно, проект задерживается, оборудование простаивает или графики разных подрядчиков плохо согласованы. Но покупка собственного парка тоже не всегда выгодна, так как требует капитальных вложений, обслуживания, ремонта, хранения, персонала и постоянной загрузки.
Для компаний с большим и однотипным портфелем проектов часть техники, может быть, выгоднее держать в собственности или лизинге. Для разовых и специализированных операций аренда остается рациональной моделью.
Основной резерв экономии находится в планировании — календарной синхронизации работ, контроле простоев, совместном использовании техники на соседних площадках и долгосрочных договорах с фиксированными условиями.